Ein leerstehendes Haus winterfest machen heißt: Hauptwasser absperren, Leitungen entleeren oder die Heizung durchgehend betreiben, die Versicherung schriftlich informieren und den Gehsteig regeln. Achten Sie auf eine Zahl: Viele Bedingungen knüpfen solche Pflichten an eine Abwesenheit von mehr als 72 Stunden, maßgeblich ist aber Ihre Polizze. In der Verlassenschaft dürfen Angehörige sichern, aber nicht verfügen.
Der Vater ist gestorben, die Mutter lebt seit dem Sommer im Heim, oder das Haus steht zum Verkauf. Plötzlich brennt dort kein Licht mehr, und die Nächte werden kalt. Wer dann ein leerstehendes Haus winterfest machen muss, findet hier die Reihenfolge, als Erbe, Angehörige oder Eigentümer in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland.
Dieser Ratgeber zeigt, wer handeln darf, was bis zum ersten Frost zu tun ist und wonach Sie in Ihrer Polizze suchen. Dazu kommen Gehsteig, Haftung, Kontrollgänge und eine Checkliste zum Ausdrucken. Am Ende wissen Sie, ob Sie vor oder nach dem Winter räumen und ob eine Hausräumung in Wien und Niederösterreich sinnvoll ist.
Was bedeutet es, ein leerstehendes Haus winterfest zu machen?
Ein leerstehendes Haus winterfest zu machen bedeutet, es so zu sichern, dass ohne Bewohner möglichst kein Frostschaden, kein Wasserschaden und kein Haftungsfall entsteht. Dazu gehören die Technik im Haus, die Versicherung und Ihre Pflichten nach außen.
Besonders gefährlich ist Wasser, das in den Leitungen steht. Beim Gefrieren können Rohre und Armaturen reißen. Der Schaden fällt laut Wasserleitungsverband Nördliches Burgenland oft erst auf, wenn die Leitung wieder auftaut. In einem leeren Haus bemerkt das zunächst niemand, und das Wasser läuft, bis jemand kommt.
Vieles schaffen Sie selbst, für Heizung und Entleeren brauchen Sie meist einen Installateur. Steht das Haus schon länger leer, beginnen Sie noch heute mit dem Hauptwasser.
Wer darf im Haus handeln, wenn der Eigentümer gestorben ist?
Bis zur Einantwortung führt die Verlassenschaft die Rechtsposition des Verstorbenen fort (§ 546 ABGB). Angehörige dürfen das Haus betreten, verwahren und sichern, über die Verlassenschaft verfügen dürfen sie aber nicht (§ 147 Abs. 3 Außerstreitgesetz).
Frostschutz bleibt trotzdem möglich, denn er wendet einen Schaden ab. Wer das ohne Auftrag tut, bekommt den notwendigen und zweckmäßigen Aufwand ersetzt (§ 1036 ABGB). Fotografieren Sie deshalb vorher und heben Sie Rechnungen auf.
Informieren Sie außerdem den Gerichtskommissär schriftlich. Das ist die Notarin oder der Notar, die das Verfahren für das Bezirksgericht führen, den Namen erfahren Sie beim Bezirksgericht am letzten Wohnsitz. Können Sie das Haus nicht verwahren, sichert er es auf Kosten der Verlassenschaft (§ 147 Abs. 1 und 2). Wollen Sie das Erbe vielleicht ausschlagen, klären Sie Aufträge im eigenen Namen vorher mit ihm.
Wer in welcher Phase handelt
| Phase | Wer handelt | Was möglich ist | Nachweis |
|---|---|---|---|
| vor der Erbantrittserklärung | Angehörige als Verwahrer | sichern, Schaden abwenden, nichts weggeben | Fotos, Belege, Information an den Gerichtskommissär |
| nach der Erbantrittserklärung mit ausgewiesenem Erbrecht | die Erben, mehrere gemeinsam | benützen, verwalten, vertreten; Veräußerungen außerhalb des ordentlichen Wirtschaftsbetriebs nur mit Gerichtsgenehmigung | Amtsbestätigung des Gerichtskommissärs |
| Erben uneinig oder keine Vertretung möglich | Verlassenschaftskurator, vom Gericht bestellt | vertreten, verwalten, nötige Verwertungen wie eine Räumung mit gerichtlicher Genehmigung | Bestellung durch das Gericht |
| nach der Einantwortung | die Erben als neue Eigentümer | über Haus und Inhalt entscheiden | Einantwortungsbeschluss |
Mehr zu Fristen und Erbantritt steht im Ratgeber zum Ablauf der Verlassenschaft. Lebt die Eigentümerin im Heim, bleibt sie Eigentümerin und entscheidet selbst oder durch ihre Vertretung, Kinder brauchen dafür eine Vollmacht oder Vertretungsbefugnis. Läuft ein Verkauf, bleibt die Sorge für das Haus bis zum vereinbarten Stichtag beim Verkäufer.
In welcher Reihenfolge sichern Sie das Haus bis zum ersten Frost?
Wer ein leerstehendes Haus winterfest machen will, beginnt sofort und wartet nicht auf die erste Frostwarnung. Die Zeitangaben sind unsere Empfehlung, keine gesetzlichen Fristen.
- Heute: Wasser prüfen und absperren. Schließen Sie alle Hähne und sehen Sie auf den Wasserzähler. Dreht er sich weiter, ist etwas undicht. Danach drehen Sie den Haupthahn beim Zähler zu.
- Heute: Rundgang mit Fotos. Zählen Sie die Schlüssel, schließen Sie Türen und Fenster und fotografieren Sie jeden Raum. Entfernen Sie Verdorbenes und verwahren Sie Unterlagen und Wertsachen in einer versperrbaren Kiste.
- Binnen zwei Tagen: schriftlich informieren. Gebäude- und Haushaltsversicherung, Gerichtskommissär und Miterben erfahren, seit wann das Haus leer steht und was Sie getan haben.
- Diese Woche: Fachleute beauftragen. Der Installateur entleert die Anlage oder prüft die Heizung für den Dauerbetrieb. Den Winterdienst vergeben Sie am besten schriftlich für die ganze Saison.
- Vor dem ersten Frost: außen sichern. Entleeren Sie Gartenleitungen und lassen Sie die Hähne offen. Reparieren Sie kaputte Kellerfenster und lassen Sie Dach und Rinnen prüfen.
- Vor dem ersten Frost: Alltag regeln. Klären Sie Briefkasten, Zeitschaltuhren und eine Telefonnummer für die Nachbarn.
- Danach: Kontrollgänge festlegen. Legen Sie fest, wer wie oft kommt, und führen Sie ein Protokoll.
Absperren, entleeren oder durchheizen: Was passt zu Ihrem Haus?
Absperren gehört fast immer dazu, wenn Sie ein leerstehendes Haus winterfest machen. Die eigentliche Entscheidung lautet: entleeren oder durchgehend heizen. Läuft die Heizung nicht verlässlich, ist Entleeren die sichere Wahl, denn ohne Wasser kann in der Leitung nichts einfrieren.
Frostschutz im Vergleich
| Weg | Passt, wenn | Darauf achten |
|---|---|---|
| Absperren und durchgehend heizen | Möbel und Unterlagen bleiben im Haus, die Heizung ist gewartet, jemand kontrolliert | Energiekosten, Risiko eines Ausfalls, Kontrollpflicht laut Polizze |
| Absperren und alles entleeren | das Haus bleibt unbeheizt, die Heizung ist alt, oder Brennstoff fehlt | Installateur beauftragen, Feuchte weiter kontrollieren |
| zusätzlich Frostwächter oder Begleitheizung | einzelne Räume oder Leitungen sind gefährdet, etwa Bad oder WC | braucht Strom, ersetzt das Absperren nicht |
| nur Heizung absenken, Wasser bleibt offen | für ein leeres Haus nicht geeignet | widerspricht den meisten geprüften Bedingungen |
Bleibt die Heizung an, muss sie wirklich durchgehend laufen. Fällt sie unbemerkt aus, stehen gefüllte Rohre im Frost.
Mythos: Ein tropfender Hahn schützt vor Frost.
Fakt: Laut den Frostschutz-Tipps der Stadt Wien verhindert das Rinnenlassen das Einfrieren nicht. Im Gegenteil, dabei können die Ablaufleitungen einfrieren.
So entleeren Sie die Leitungen
Der Wasserleitungsverband Nördliches Burgenland rät, in leerstehenden Häusern alle Leitungen und Boiler zu entleeren, die nicht in frostfreier Tiefe liegen. Lassen Sie sich den Ablauf vom Installateur zeigen oder geben Sie ihn ab:
- Leitungen absperren und den Entleerungshahn an der tiefsten Stelle öffnen.
- Alle Entnahmestellen öffnen, damit Luft nachströmt, und möglichst ausblasen.
- Boiler entleeren, Siphons und WC-Spülkästen entleeren oder mit Frostschutzmittel sichern.
- Mischer- und Thermostatarmaturen dem Fachmann überlassen.
Die Heizung selbst entleert der Fachbetrieb, oder er füllt sie mit Frostschutzmittel. An Gas- und Heizungsanlagen öffnen oder zerlegen Sie nichts selbst.
Wie kalt darf ein leerstehendes Haus im Winter werden?
Eine gesetzliche Mindesttemperatur haben wir in den geprüften Rechtsquellen nicht gefunden. Auch die geprüften Versicherungsbedingungen nennen keine Gradzahl, sie verlangen geeignete oder ausreichende Maßnahmen gegen Frost. Österreichische Fachquellen nennen je nach Zweck unterschiedliche Richtwerte, keinen Grenzwert für den Leerstand.
Frostschutz in Grad: Richtwerte aus Österreich
| Wert | Quelle | Bedeutung |
|---|---|---|
| 5 °C | Energieinstitut Vorarlberg, Heizungs-Check | Stufe „Keller, Frostschutz“ am Thermostatventil |
| 6 bis 8 °C | VKI, Magazin Konsument (2017) | Darunter schaltet sich ein Heizkörper in Frostschutzstellung ein |
| 12 °C | Wien Energie (2025) | Mindestwert bei längerer Abwesenheit im Winter, gedacht für den Urlaub |
Bleiben Möbel, Bücher und Unterlagen im Haus, empfehlen wir die 12 °C. Die 5 °C sehen wir nur als Untergrenze für den Frostschutz.
Kälte bringt zudem Feuchte. Laut klimaaktiv entsteht Schimmel besonders häufig, wenn die Luftfeuchte über mehrere Tage über 60 Prozent liegt und die Außenwand kälter als 12 °C ist. Stellen Sie deshalb ein Hygrometer auf, in alten Häusern nennt klimaaktiv für den Winter höchstens 50 Prozent. Rücken Sie Möbel in schlecht gedämmten Häusern mindestens 5 Zentimeter von Außenwänden ab.
Lüften Sie bei jedem Kontrollgang kurz und schließen Sie danach alles, denn die Muster der Haushaltsversicherung verlangen verschlossene Fenster und versperrte Türen.
Was verlangt die Versicherung bei Leerstand?
Das entscheidet Ihre Polizze, in den geprüften Gesetzesstellen steht keine Leerstandsfrist. Laut VKI sind Klauseln mit 72 Stunden üblich. Die Musterbedingungen des Versicherungsverbands sagen: Verlassen alle Personen ein Gebäude länger als 72 Stunden, sind alle Wasserzuleitungen abzusperren und geeignete Maßnahmen gegen Frostschäden zu treffen. Dasselbe steht in den Mustern für die Haushaltsversicherung.
Diese Muster sind unverbindlich, jeder Versicherer formuliert selbst. Suchen Sie deshalb in Ihrer Gebäudeversicherung die Sparte Leitungswasser und dort die Sicherheitsvorschriften oder Obliegenheiten. Die Tabelle zeigt vier weitere Fassungen aus unserer Prüfung und ist keine Marktübersicht.
Gebäudeversicherung: vier Fassungen der Frostklausel
| Bedingungen | Wann die Pflicht greift | Was verlangt wird |
|---|---|---|
| Bedingungen im Fall 7 Ob 74/24v | nicht benutzt und nicht beaufsichtigt, beim Einfamilienhaus über 72 Stunden unbewohnt | absperren, in der Heizperiode auch entleeren, wenn die Heizung nicht durchgehend läuft |
| Bedingungen im Fall 7 Ob 80/26d | über 72 Stunden nicht bewohnt beziehungsweise nicht benutzt | absperren, Frostmaßnahmen, fallweise Begehung genügt nicht |
| AWB-P 2016 eines Versicherers | in der Frostperiode über 72 Stunden verlassen | Heizanlage höchstens alle drei Tage kontrollieren; läuft sie nicht durchgehend: absperren, entleeren, Heizung sichern |
| ABE 2022 eines Versicherers | über 72 Stunden von allen Personen verlassen | absperren, Frostmaßnahmen; in der Heizperiode entleeren, außer die Heizung läuft durchgehend und wird höchstens alle 48 Stunden kontrolliert |
Verletzen Sie eine solche Pflicht, kann der Versicherer kündigen und leistungsfrei werden. In den OGH-Fällen von 2024 und 2026 verlangten die Bedingungen dafür Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit, nach § 6 VersVG kann jedes Verschulden reichen. Gezahlt wird trotzdem, wenn die Verletzung den Schaden nicht beeinflusst hat. Das müssen aber Sie beweisen.
Das zeigt der OGH-Fall 7 Ob 187/16z: Die Heizung lief, Öl war nachgefüllt, aber der Hauptwasserhahn blieb für Besichtigungen offen. Wasser trat über eine defekte Pumpe aus, und der Versicherer musste die geforderten rund 72.400 Euro nicht zahlen. Bei zugedrehtem Haupthahn wären laut Gericht höchstens 10 bis 20 Liter ausgetreten. Drehen Sie das Wasser deshalb nur für den Besichtigungstermin auf und danach wieder zu.
Anders ging es aus, wenn Angehörige ein Haus tatsächlich nutzten. In 7 Ob 74/24v arbeitete der Ehemann stundenlang im Garten und kochte Kaffee. In 7 Ob 80/26d vom 24. Juni 2026 kam die Tochter während eines 14-tägigen Urlaubs alle zwei Tage, goss Pflanzen und wusch anfangs Wäsche.
Beide Häuser waren aber in Gebrauch, und es zählte der Wortlaut der jeweiligen Bedingungen. Kurz nach dem Rechten zu sehen reichte in früheren Fällen nicht. Ein Kontrollgang im leeren Haus ersetzt das Absperren also nicht.
Was gehört in die Meldung an die Gebäudeversicherung?
Melden Sie den Leerstand schriftlich und bitten Sie um eine schriftliche Antwort. Das Versicherungsvertragsgesetz verlangt, eine Gefahrerhöhung unverzüglich anzuzeigen (§§ 23 und 27). Ob Leerstand darunter fällt, hängt vom Einzelfall ab, die Meldung schafft daher Klarheit.
Nennen Sie Polizzennummer, Adresse, Grund, Beginn und geplante Dauer. Schreiben Sie dazu, ob das Wasser abgesperrt oder entleert ist, ob die Heizung läuft und wer wie oft kontrolliert. Fragen Sie dann, welche Pflichten und welcher Kontrolltakt gelten.
Prüfen Sie außerdem die Prämie: Nach einem Todesfall sind Konten in der Regel gesperrt, Abbuchungen können also ausbleiben. Bei offener Folgeprämie kann der Versicherer nach einer schriftlichen Mahnung mit mindestens zwei Wochen Frist leistungsfrei werden (§ 39 VersVG).
Klären Sie auch die Haftpflicht, denn die Muster für die Haushaltsversicherung nehmen die Haftung als Haus- und Grundbesitzer aus. Kündigen Sie die Gebäudeversicherung nicht vorschnell.
Wer räumt den Gehsteig, wenn das Haus leer steht?
Die Pflicht bleibt, auch wenn niemand im Haus wohnt. Eigentümer von Liegenschaften im Ortsgebiet müssen Gehsteige und Gehwege bis 3 Meter Entfernung von 6 bis 22 Uhr säubern und bei Schnee und Glatteis bestreuen (§ 93 StVO).
Das ist Bundesrecht und gilt in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland gleich. Zeiten und Flächen kann die Behörde aber einschränken, auf Gemeindestraßen die Gemeinde (§ 93 Abs. 4, § 94d). Fragen Sie deshalb am Gemeindeamt, was vor Ihrem Haus gilt.
Fehlt ein Gehsteig, räumen Sie den Straßenrand 1 Meter breit. Schneewächten und Eis müssen von den Dächern der Gebäude an der Straße weg. Außerhalb des Ortsgebiets gilt diese Pflicht nicht, Wegehalter können aber bei grober Fahrlässigkeit haften.
Wer weit weg wohnt, vergibt den Winterdienst am besten per Vertrag. Der Übernehmende tritt dann an die Stelle des Eigentümers (§ 93 Abs. 5 StVO). Laut Stadt Wien wandern Haftung und Strafverantwortung aber nur bei Übertragung zur Gänze mit, etwa für eine ganze Saison. Achten Sie daher auf Haftungsausschlüsse in den AGB.
Für Wien fasst die Broschüre Schnee und Eis in Wien die Details zusammen. Ab 1,5 Metern Gehsteigbreite genügen dort zwei Drittel, mindestens aber 1,5 Meter, und im Umkreis von 10 Metern um ungeschützte Bäume und Grünflächen ist Salz verboten. Österreichweit bleiben Baumscheiben und Grünflächen salzfrei (§ 93 Abs. 3).
Für einen ungeräumten Gehsteig droht eine Strafe bis zu 72 Euro (§ 99 StVO), teurer kann ein Sturz werden.
Wer haftet, wenn sich ein Dachziegel löst?
Löst sich ein Gebäudeteil wegen mangelhafter Beschaffenheit und verletzt jemanden oder beschädigt etwas, haftet der Besitzer des Gebäudes. Das gilt nur dann nicht, wenn er beweist, dass er alle erforderliche Sorgfalt angewendet hat (§ 1319 ABGB).
Wenn Sie ein leerstehendes Haus winterfest machen, lassen Sie deshalb Dach, Rinnen, Rauchfang und Fassade ansehen und heben Rechnung und Fotos auf. Das Kontrollprotokoll dient als zweiter Nachweis. Bei akuter Gefahr rufen Sie die Feuerwehr unter 122.
Wie oft braucht ein leerstehendes Haus Kontrollgänge?
Das bestimmt Ihre Polizze, einen gesetzlichen Takt haben wir nicht gefunden. Bei laufender Heizung reichen die geprüften Vorgaben von höchstens drei Tagen bis höchstens 48 Stunden, viele Bedingungen nennen keine Zahl. Steht in Ihrer Polizze nichts Konkretes, fragen Sie schriftlich nach und kommen Sie bis zur Antwort alle zwei Tage.
Ist das Haus abgesperrt und entleert, vereinbaren Sie den Abstand mit der Gebäudeversicherung. Wir empfehlen dann zumindest einen Gang pro Woche und einen nach jeder Frostperiode. Schreiben Sie jeden Besuch auf, so belegen Sie Ihre Sorgfalt.
Das Kontrollprotokoll
- Datum, Uhrzeit, Name.
- Temperatur und Luftfeuchte im Keller und im kältesten Raum.
- Heizung: Störungsanzeige, Druck, Brennstoffvorrat.
- Wasserspuren bei Zähler, Bad und an Decken.
- Türen, Fenster, Einbruchsspuren.
- Dach, Rinnen, Gehsteig, Briefkasten, Fotos von Auffälligem.
Finden Sie Wasser, prüfen Sie den Haupthahn, halten Sie Abstand zu Strom und melden Sie den Schaden sofort der Versicherung. Werfen Sie nichts weg, bevor der Versicherer zugestimmt hat. Die weiteren Schritte nach einem Wasserschaden erklärt ein eigener Ratgeber.
Die Kontrolle lässt sich außerdem vergeben. Räumung 4 You bietet laufende Hausbetreuung an, bei Leerstand laut unserer Leistungsübersicht mit Lüften und technischen Kontrollen. Legen Sie Umfang und einen zur Polizze passenden Takt vorher schriftlich fest und stimmen Sie den Auftrag mit dem Gerichtskommissär ab.
Post, Strom und Einbruchschutz
Melden Sie den Strom nicht vorschnell ab, denn Heizungssteuerung, Pumpe, Frostwächter und Zeitschaltuhren brauchen ihn. Lassen Sie den Briefkasten leeren, denn Mahnungen und Post für das Verfahren dürfen nicht liegen bleiben. Im Sterbefall bittet die Post um die Sterbeurkunde über ihr Kontaktformular und informiert über die Weiterleitung.
Gegen Einbruch rät das Bundeskriminalamt zu Zeitschaltuhren mit wechselnden Zeiten und zu Nachbarn, die Türen und Fenster prüfen. Finden Sie Einbruchsspuren, gehen Sie nicht hinein und rufen Sie die Polizei unter 133.
Vor oder nach dem Winter räumen: Was ist sinnvoller?
Räumen Sie vor dem Winter, wenn die Befugnis geklärt ist und das Haus ohnehin leer werden soll. Fehlt diese Klärung, sichern Sie jetzt und räumen im Frühjahr. Ein leerstehendes Haus winterfest zu machen ersetzt die Räumung nicht, es verschafft Ihnen aber Zeit. Die Tabelle gibt unsere Einschätzung wieder.
Räumen oder nur sichern: Ihre Entscheidung
| Ihre Lage | Empfehlung |
|---|---|
| noch keine Erbantrittserklärung oder keine Einigung unter den Erben | nur sichern, nicht räumen |
| Inventar zu erwarten, etwa nach bedingter Erbantrittserklärung | nichts veräußern, bevor es im Inventar steht, Räumung mit dem Gerichtskommissär abstimmen |
| Amtsbestätigung liegt vor, alle Erben stimmen zu, das Haus bleibt unbeheizt | klären, ob das Gericht genehmigen muss, dann vor dem Frost räumen und entleeren |
| Übergabe an Käufer oder Mieter in den nächsten drei Monaten | jetzt Besichtigung und Räumungstermin fixieren |
| Rückkehr aus dem Heim ist möglich | nicht räumen, der Hausrat bleibt |
Im Winter zu räumen ist möglich, braucht aber Strom, Licht und eine freie Zufahrt. Drehen Sie das Wasser nur für die Arbeitstage auf. In Wien braucht eine kurzfristige Halteverbotszone mindestens 10 Werktage Vorlauf, wir organisieren sie bei Bedarf.
Läuft ein Verkauf, entscheidet der Kaufvertrag, ob Sie leer oder möbliert verkaufen. Eine Räumung im Auftrag der Verlassenschaft beauftragt, wer die Verlassenschaft vertritt, am besten mit Amtsbestätigung.
Räumung 4 You besichtigt kostenlos und unverbindlich, danach erhalten Sie Fixpreis und Zeitplan. Ein Einfamilienhaus räumen wir nach unserer Erfahrung meist innerhalb eines Werktages, bei größeren Häusern oder starker Verschmutzung kann es zwei bis drei Tage dauern. Der Preis hängt von Menge, Zugang, Tragwegen, Keller und Nebengebäuden ab, eine erste Einschätzung im Kostenrechner bleibt unverbindlich.
Verwertbare Stücke rechnen wir als Preisminderung an, vor der Einantwortung klären Sie das zuerst mit dem Gerichtskommissär. Einen Überblick gibt unsere Seite zur Räumung in Wien.
Wen rufen Sie in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland an?
Die Bundesgesetze gelten überall gleich, die Ansprechstellen unterscheiden sich. Speichern Sie die Nummern für Ihren Ort deshalb schon jetzt.
| Anliegen | Wien | Niederösterreich | Burgenland |
|---|---|---|---|
| Störung bis zum Wasserzähler | Wiener Wasser, +43 1 599 59, rund um die Uhr | Ihr Wasserversorger; EVN Wasser nennt je Kundenzentrum eine eigene Notfallnummer | Ihr Wasserversorger, im Norden der Wasserleitungsverband, 02682/609-0 |
| Schaden ab dem Zähler | Installateur, als Notruf-Beispiel nennt die Stadt Wien 05 17 04; bei Gefahr im Verzug und wenn sich nichts absperren lässt, Wiener Wasser | Installateur | Installateur |
| Gehsteig und Dach | § 93 StVO, Schneetelefon der MA 48: +43 1 546 48 | § 93 StVO, örtliche Regeln bei der Gemeinde erfragen | § 93 StVO, örtliche Regeln bei der Gemeinde erfragen |
| Einbruchschutz, akute Gefahr | kostenlose Polizeiberatung 059 133, Notruf 133, Feuerwehr 122, Gas 128 | gleich | gleich |
Leerstehendes Haus winterfest: Checkliste zum Ausdrucken
Sofort
- ☐ Wasserzähler geprüft, Hauptwasser abgesperrt.
- ☐ Türen und Fenster geschlossen, Schlüssel gezählt, Räume fotografiert.
- ☐ Verdorbenes entfernt, Unterlagen und Wertsachen verwahrt.
Diese Woche
- ☐ Gebäude- und Haushaltsversicherung informiert, Frostklausel gelesen.
- ☐ Prämie und Haftpflicht für Haus- und Grundbesitz geklärt.
- ☐ Gerichtskommissär informiert, Belege gesammelt.
- ☐ Installateur beauftragt, Winterdienst vergeben.
Vor dem ersten Frost
- ☐ Gartenleitungen entleert, Hähne offen.
- ☐ Dach, Rinnen, Rauchfang und Fassade geprüft.
- ☐ Thermometer, Hygrometer und Zeitschaltuhren aufgestellt.
- ☐ Briefkasten, Nachbarn, Kontrolltakt und Protokoll geregelt.
Im Frühjahr
- ☐ Anlage vom Installateur füllen und prüfen lassen, Warmwasser auf mindestens 60 °C aufheizen.
Fazit: Ein leerstehendes Haus winterfest machen heißt früh handeln
Ein leerstehendes Haus winterfest zu machen gelingt in einer klaren Reihenfolge: Wasser absperren, Versicherung informieren, entleeren oder durchheizen, Gehsteig regeln, kontrollieren und alles aufschreiben. In der Verlassenschaft sichern Sie zuerst und räumen erst, wenn die Befugnis geklärt ist.
Wenn Sie so weit sind, sieht sich Räumung 4 You das Haus in Wien, Niederösterreich oder dem Burgenland kostenlos an. Nach der Besichtigung erhalten Sie einen Fixpreis, die Übergabe erfolgt besenrein. Mehr über unsere Räumungen und Entrümpelungen in Wien steht auf der Startseite, telefonisch erreichen Sie uns unter +43 664 99 84 99 55.
Wie kalt darf ein leerstehendes Haus sein?
Eine gesetzliche Grenze haben wir nicht gefunden, und die geprüften Versicherungsbedingungen nennen keine Gradzahl. Als Richtwert nennt Wien Energie bei längerer Abwesenheit mindestens 12 °C, das Energieinstitut Vorarlberg 5 °C als Frostschutzstufe. Läuft die Heizung, halten wir 12 °C für besser. Bleibt das Haus kalt, muss das Wasser aus den Leitungen.
Was passiert, wenn man ein leerstehendes Haus nicht heizt?
Gefüllte Leitungen, Boiler und Armaturen können einfrieren und reißen, oft zeigt sich der Schaden erst beim Auftauen. Zudem steigt an kalten Wänden das Schimmelrisiko. Wer ein leerstehendes Haus winterfest machen will, ohne zu heizen, lässt deshalb Wasser und Heizung fachgerecht entleeren und prüft Feuchte und Zustand regelmäßig.
Wie lange kann man ein Haus unbeheizt lassen?
Eine feste Dauer gibt es nicht, denn Bauweise, Dämmung und Wetter entscheiden. Mit gefüllten Leitungen sollten Sie es in der Frostzeit gar nicht riskieren. Ist die Anlage fachgerecht entleert, kann das Haus länger unbeheizt bleiben. Prüfen Sie dann regelmäßig Feuchte und Dach.
Muss ich den Leerstand der Gebäudeversicherung melden?
Melden Sie ihn schriftlich und möglichst sofort. Das Gesetz verlangt, eine Gefahrerhöhung unverzüglich anzuzeigen, und viele Bedingungen knüpfen eigene Pflichten an eine Abwesenheit von 72 Stunden. Was für Sie gilt, steht in Ihrer Polizze. Lassen Sie sich Frostklausel, Kontrolltakt und Haftpflicht schriftlich bestätigen.
Reicht es, wenn die Nachbarin ab und zu nachsieht?
Für den Versicherungsschutz meist nicht. Die Gerichte haben stundenlange Aufenthalte oder eine tatsächliche Nutzung des Hauses anerkannt, ein kurzes Nachsehen dagegen nicht. Manche Bedingungen schließen eine fallweise Begehung ausdrücklich aus. Die Nachbarin bemerkt Schäden aber früher, das Wasser sperren Sie trotzdem ab.
Wer räumt den Gehsteig, solange die Verlassenschaft läuft?
Die Pflicht nach § 93 StVO trifft den Eigentümer der Liegenschaft, und die Verlassenschaft führt dessen Rechtsposition fort. Praktisch kümmert sich darum, wer sie vertritt oder das Haus verwahrt. Vergeben Sie den Winterdienst schriftlich für die ganze Saison und stimmen Sie den Auftrag mit dem Gerichtskommissär ab.
Über diesen Beitrag und unsere Quellen
Dieser Beitrag stammt vom Team von Räumung 4 You. Wir räumen Häuser und Verlassenschaften in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland. Rechts-, Versicherungs- und Technikangaben stammen aus den unten genannten Quellen, Zeitplan, Kontrolltakt und Schwellen sind unsere Empfehlung.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand November 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind Ihre Polizze, die Auskunft Ihres Versicherers und im Verlassenschaftsverfahren der Gerichtskommissär. Arbeiten an Gas, Heizung und Elektrik gehören in die Hände eines befugten Fachbetriebs.
Quellen (alle abgerufen im November 2026)
- Straßenverkehrsordnung 1960, §§ 93, 94d, 99. RIS
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, §§ 546, 810, 1036, 1319. RIS
- Außerstreitgesetz, §§ 147, 172, 173. RIS
- Versicherungsvertragsgesetz, §§ 6, 23, 27, 39. RIS
- Oberster Gerichtshof: 7 Ob 80/26d vom 24.6.2026 ogh.gv.at, 7 Ob 74/24v vom 28.8.2024, 7 Ob 187/16z vom 9.11.2016
- Verband der Versicherungsunternehmen Österreichs: unverbindliche Musterbedingungen AWB 2001 vvonet.vvo.at, ABH 2001; dazu Bedingungen österreichischer Versicherer: AWB-P 2016, ABE 2022, ABEI 2024
- Stadt Wien: Schnee und Eis in Wien wien.gv.at, Schutz der Wasserleitungen gegen Frost wien.gv.at, Bereitschaftsdienst Wiener Wasser, kurzfristige Halteverbotszone
- oesterreich.gv.at: Schneeräumung und Streupflicht, Verlassenschaftsverfahren, Verlassenschaftskurator, Geldinstitute im Todesfall, Notrufnummern
- Wasserleitungsverband Nördliches Burgenland, EVN Wasser, Marktgemeinde Bisamberg (Hinweis von EVN Wasser vom Jänner 2026)
- Wien Energie, Energieinstitut Vorarlberg, VKI, klimaaktiv
- Bundeskriminalamt, Österreichische Post, Wirtschaftskammer Österreich
