Räumungsklage in Österreich: Ablauf, Kosten und Vollzug für Vermieter

3. September 2026
Räumungsexperte

Eine Räumungsklage in Österreich läuft beim Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Wohnung liegt. Für die Gerichtsgebühr gilt eine fixe Bemessungsgrundlage von 750 Euro. Vor der Klage steht die qualifizierte Mahnung, danach folgen Urteil, Rechtskraft und Exekutionsantrag. Am Vollzugstag muss der Vermieter Arbeitskräfte und Beförderungsmittel selbst beistellen. Ohne diese Beistellung räumt das Vollstreckungsorgan nicht.

Dieser Beitrag beschreibt den Weg des Vermieters. Die Gegenperspektive, also Fristen, Hilfen und Rechte der betroffenen Bewohner, finden Sie in unserem Ratgeber zur Delogierung und ihren Abläufen in Wien. Beide Texte beschreiben dasselbe Verfahren von zwei Seiten.

Wir räumen täglich Wohnungen und Geschäftsflächen in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland. Dabei stehen wir regelmäßig neben dem Vollstreckungsorgan. Die juristische Seite erklären Kanzleien gut. Der operative Teil bleibt dagegen meist offen.

Genau dort liegt der teuerste Fehler. Viele Vermieter halten den Titel in der Hand und glauben, das Gericht erledige den Rest. Tatsächlich verlangt die Exekutionsordnung, dass der betreibende Gläubiger Arbeitskräfte und Beförderungsmittel selbst bereitstellt. Fehlen sie, wird der Termin abgebrochen.

Wann ist eine Räumungsklage in Österreich der richtige Weg?

Eine Räumungsklage in Österreich ist bei drei Anlässen üblich: qualifizierter Mietzinsrückstand, titellose Benützung nach Vertragsende und Nichtauszug nach Ablauf eines befristeten Mietvertrags. Alle drei führen zum selben Ziel, nämlich zu einem vollstreckbaren Räumungstitel.

Beim Zinsrückstand verlangt das Mietrechtsgesetz einen Rückstand von mindestens acht Tagen nach erfolgter Mahnung. Zusätzlich erlaubt das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch die vorzeitige Auflösung wegen Zinsrückstand oder wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs. Welcher Weg passt, entscheidet die Kanzlei nach Vertrag und Schutzumfang.

Titellose Benützung liegt vor, wenn gar kein Bestandverhältnis mehr besteht. Das betrifft geduldete Nutzer, ausgezogene Hauptmieter mit verbliebenen Untermietern oder Personen ohne jeden Vertrag. Hier geht es nicht um Kündigung, sondern schlicht um Herausgabe.

Der dritte Anlass ist der abgelaufene befristete Vertrag. Bleibt der Mieter nach dem vereinbarten Endtermin einfach wohnen, brauchen Sie trotzdem einen Titel. Je nach Konstellation führt der Übergabsauftrag oder die Räumungsklage in Österreich schneller zum Ziel, weshalb diese Weichenstellung in die anwaltliche Erstberatung gehört.

Anlass	Rechtlicher Anknüpfungspunkt	Typischer Verfahrensweg
Mietzinsrückstand Mahnung	Kündigungsgrund im Mietrechtsgesetz	Gerichtliche Aufkündigung oder Räumungsklage
Vorzeitige Auflösung	Zinsrückstand im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch	Auflösungserklärung, danach Räumungsklage
Befristung abgelaufen	Endtermin im Mietvertrag	Übergabsauftrag oder Räumungsklage
Titellose Benützung	Kein aufrechtes Bestandverhältnis	Räumungsklage auf Herausgabe

Was muss vor der Räumungsklage in Österreich passieren?

Vor der Räumungsklage in Österreich steht immer die schriftliche Mahnung mit bezifferter Nachfrist. Ohne diese Mahnung fehlt beim Zinsrückstand die Grundlage, und der Mieter kann das Verfahren später leicht kippen.

Eine qualifizierte Mahnung nennt den offenen Betrag genau, setzt eine Nachfrist und kündigt die gerichtlichen Schritte an. Erst danach beginnt die Achttagesfrist zu laufen. Deshalb empfehlen wir eine Aufstellung nach Monaten, Vorschreibung, Zahlungseingang und Restsaldo.

Ebenso wichtig ist die Zustellung. Versenden Sie eingeschrieben mit Zustellnachweis und zusätzlich mit gewöhnlicher Post. Bewahren Sie Aufgabeschein, Sendungsverfolgung und Kopie gemeinsam auf.

Erfahrungsgemäß scheitert eine Räumungsklage in Österreich seltener am Sachverhalt als an der Beweislage rund um diese Mahnung. Wer Vorschreibung, Zahlungseingang und Mahnung sauber gegenüberstellt, spart im Verfahren später ganze Verhandlungstermine.

Mietzinsrückstand Mahnung mit Betrag, Fälligkeit und Nachfrist schriftlich festhalten
Mietzinsrückstand Mahnung und spätere Auflösungserklärung niemals im selben Schreiben vermengen
Zahlungsjournal führen, damit jede Teilzahlung zugeordnet bleibt
Betriebskosten und Zinserhöhungen getrennt ausweisen
Zustellnachweis und Aufgabeschein zum Akt nehmen
Fotos von Schäden oder Überbelegung mit Datum sichern

Welches Gericht ist zuständig, und was kostet die Räumungsklage in Österreich?

Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Objekt liegt. Für Bestands- und Räumungsstreitigkeiten setzt das Gerichtsgebührengesetz eine feste Bemessungsgrundlage von 750 Euro an. Der tatsächliche Mietzins spielt dabei keine Rolle.

Aus dieser Bemessungsgrundlage ergibt sich die Pauschalgebühr der ersten Instanz. Sie beträgt seit 1. August 2026 148 Euro. Der Tarif zum Gerichtsgebührengesetz wurde zu diesem Stichtag per Verordnung angehoben.

Verbinden Sie die Räumung mit einer Mietzinsklage, erhöht sich die Bemessungsgrundlage um den eingeklagten Geldbetrag. Der spätere Exekutionsantrag auf Räumung wird ebenfalls mit 750 Euro bemessen und kostet 104 Euro. Dazu kommen 30 Euro Vollzugsgebühr für das Vollstreckungsorgan.

Kostenposition	Grundlage	Betrag
Pauschalgebühr Räumungsklage erster Instanz	Tarif zum Gerichtsgebührengesetz, Bemessungsgrundlage 750 Euro	148 Euro
Pauschalgebühr Exekutionsantrag auf Räumung	Tarif zum Gerichtsgebührengesetz, Bemessungsgrundlage 750 Euro	104 Euro
Vollzugsgebühr Räumungsexekution	Exekutionsordnung	30 Euro
Summe der Gerichtsgebühren	Klage, Exekutionsantrag und Vollzug zusammen	282 Euro
Anwaltskosten	Tarif nach Bemessungsgrundlage	fallabhängig
Beistellung am Vollzugstag	Exekutionsordnung	nach Aufwand

Auf dem Papier trägt die unterlegene Partei die Kosten. In der Praxis unterscheidet sich der Kostentitel jedoch stark von der tatsächlichen Einbringlichkeit. Wer über Monate keinen Mietzins zahlt, zahlt selten die Prozesskosten.

Kalkulieren Sie deshalb von Beginn an mit Eigenmitteln. Den Aufwand für die eigentliche Räumung schätzen Sie vorab mit unserem Kostenrechner für Wohnungsräumungen. Verbindlich wird der Preis bei uns erst nach der kostenlosen Besichtigung vor Ort.

Rechnen Sie eine Räumungsklage in Österreich daher immer in zwei Blöcken: Gericht und Vertretung auf der einen Seite, Vollzug und Entsorgung auf der anderen. Der zweite Block ist meist der größere, weil er vom Volumen der Wohnung abhängt und nicht vom Streitwert.

Wie lange dauert eine Räumungsklage in Österreich bis zum Titel?

Wie lange eine Räumungsklage in Österreich dauert, hängt vor allem von der Zustellung und vom Verhalten des Mieters ab. Seriöse Zeitzusagen gibt es nicht. Wir beschreiben deshalb die Schritte, nicht die Wochen.

Nach Einbringung stellt das Gericht zu. Bei einer gerichtlichen Aufkündigung hat der Mieter nach der Zivilprozessordnung vier Wochen Zeit für Einwendungen. Bleiben Einwendungen aus, wird die Aufkündigung ohne Verhandlung wirksam.

Erhebt der Mieter Einwendungen, folgt eine Tagsatzung. Danach ergeht das Urteil, üblicherweise mit einer Leistungsfrist von 14 Tagen. Mit Ablauf der Rechtsmittelfrist wird der Titel rechtskräftig und vollstreckbar.

Die Dauer treiben vor allem vier Faktoren: erfolglose Zustellversuche, Anträge auf Verfahrenshilfe, Vertagungen wegen Beweisanträgen und Berufungen. Ein einziger gescheiterter Zustellversuch kostet erfahrungsgemäß mehrere Wochen.

Planen Sie die Räumungsklage in Österreich deshalb ohne fixes Auszugsdatum für den Nachmieter. Wir erleben regelmäßig, dass Eigentümer eine Anschlussvermietung zusagen, bevor der Titel überhaupt vollstreckbar ist. Diese Zusage wird dann zum zweiten Problem neben dem Verfahren selbst.

Was passiert, wenn der Mieter den Rückstand nachzahlt?

Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz, endet das Verfahren in der Regel ohne Räumung. Das Mietrechtsgesetz lässt diese Heilung ausdrücklich zu, wenn den Mieter kein grobes Verschulden am Rückstand trifft.

Der Mieter muss das fehlende grobe Verschulden behaupten und beweisen. Ein pauschaler Hinweis auf Geldsorgen genügt nicht. Vielmehr muss er die konkreten Umstände darlegen, die zum Rückstand geführt haben.

Diese Heilungsmöglichkeit setzt voraus, dass Sie vor der Klage gemahnt haben. Genau deshalb ist die Mahnung kein Formalismus. Die Verfahrenskosten bleiben dabei beim Mieter, auch wenn die Räumung entfällt.

Für Sie bedeutet das eine schlichte Rechenaufgabe. Solange Nachzahlung möglich ist, sollten Sie parallel weiterlaufende Vorschreibungen sauber dokumentieren. Andernfalls entsteht während des Verfahrens ein neuer Rückstand, der wieder gemahnt werden muss.

Eine Räumungsklage in Österreich kann also mitten im Verfahren gegenstandslos werden. Genau deshalb beauftragen wir Personal und Fahrzeuge nie schon nach dem Urteil erster Instanz, sondern erst nach der Terminverständigung durch das Vollstreckungsorgan.

Wie kommen Sie vom Urteil zur Räumungsexekution?

Vom Titel zum Vollzug führen acht Schritte. Eine Räumungsklage in Österreich endet nämlich nicht mit dem Urteil, sondern erst mit dem protokollierten Vollzug durch das Vollstreckungsorgan. Wer einen Räumungstitel durchsetzen will, muss diese Kette lückenlos einhalten, weil jeder übersprungene Schritt den Termin um Wochen verschiebt.

Rechtskraft abwarten und die Vollstreckbarkeitsbestätigung beim Titelgericht anfordern.
Exekutionsantrag auf zwangsweise Räumung beim Bezirksgericht einbringen.
Pauschalgebühr und Vollzugsgebühr gemeinsam mit dem Antrag entrichten.
Exekutionsbewilligung abwarten und die Zustellung an den Verpflichteten kontrollieren.
Termin des Vollstreckungsorgans entgegennehmen und sofort intern verplanen.
Arbeitskräfte, Fahrzeuge, Schlosser und Lagerfläche verbindlich beauftragen.
Vollzug durchführen, Übergabe protokollieren, Schlüssel und Zylinder tauschen.
Kostenbestimmungsantrag binnen vier Wochen nach Beendigung der Exekution stellen.

Zwei Fristen übersehen Vermieter besonders häufig. Erstens erlischt der Anspruch auf Ersatz der Exekutionskosten, wenn die Bestimmung nicht binnen vier Wochen begehrt wird. Das regelt die Exekutionsordnung zu den Verfahrenskosten.

Zweitens tritt ein Räumungstitel aus einer gerichtlichen Aufkündigung oder einem Übergabsauftrag außer Kraft, wenn die Exekution nicht binnen sechs Monaten ab dem Räumungstermin beantragt wird. Die Frist steht in der Zivilprozessordnung zum Bestandverfahren. Wer diese sechs Monate verstreichen lässt, klagt neu.

Die folgende Übersicht zeigt den Räumungsexekution Ablauf mit den handelnden Stellen. Tragen Sie die genannten Fristen sofort in den Kalender ein.

Räumungsexekution Ablauf	Wer handelt	Frist oder Hinweis
Vollstreckbarkeitsbestätigung	Titelgericht	nach Rechtskraft
Exekutionsantrag	Betreibender Vermieter	binnen sechs Monaten bei Aufkündigung
Exekutionsbewilligung	Bezirksgericht	Zustellung an beide Seiten
Terminverständigung	Vollstreckungsorgan	Termin wird vorgegeben
Vollzug	Vollstreckungsorgan mit Beistellung	nur mit Arbeitskräften und Fahrzeug
Kostenbestimmung	Betreibender Vermieter	binnen vier Wochen nach Beendigung

Was muss der Vermieter am Räumungstermin beistellen?

Die Exekutionsordnung ist an dieser Stelle eindeutig: Die Räumung wird nur vollzogen, wenn der betreibende Gläubiger die erforderlichen Arbeitskräfte und Beförderungsmittel bereitstellt. Diese Pflicht steht in der Bestimmung zur Räumung unbeweglicher Sachen.

In der Praxis öffnet das Vollstreckungsorgan, protokolliert und übergibt den Besitz. Tragen, verladen und wegschaffen müssen dagegen Sie. Erscheint niemand mit Fahrzeug und Trupp, endet der Termin ergebnislos.

Diese Beistellungspflicht ist der Punkt, an dem eine Räumungsklage in Österreich am häufigsten operativ scheitert. Der Titel ist tadellos, die Bewilligung liegt vor, und trotzdem steht am Stichtag niemand mit einem Fahrzeug vor dem Haus.

Ein abgebrochener Termin kostet doppelt. Sie zahlen die vergebliche Anfahrt und warten anschließend auf einen neuen Termin, den das Vollstreckungsorgan erst wieder in seinen Kalender einordnen muss. Deshalb planen wir Räumungstermine grundsätzlich mit Reserve bei Personal und Ladevolumen, und diese Positionen gehören in Ihre Beistellung:

Räumungstrupp mit ausreichender Zahl an Trägern für das gesamte Volumen
Fahrzeuge mit passender Ladekapazität, bei Bedarf mehrere Touren
Schlosser für das Öffnen und den anschließenden Zylindertausch
Fachkräfte für Demontagen, etwa Installateur oder Elektriker bei fix verbauten Teilen
Verpackungsmaterial, Kartons, Folie und Beschriftung für die Verwahrung
Lagerfläche für alles, was nicht sofort übergeben werden kann

Genau diesen Part übernehmen wir. Unsere Räumungsleistungen für Wohnungen und Objekte decken Trupp, Fahrzeuge, Sortierung und Entsorgung ab. Den reinen Abtransport samt Lagerfahrt buchen Sie bei Bedarf über unseren Transport für Möbel und Räumungsgut.

Wer eine Räumungsklage in Österreich bis zum Vollzug führt, sollte diesen Auftrag spätestens mit der Terminverständigung vergeben. Dann bleibt genug Zeit für Besichtigung, Fixpreis und die Reservierung der Fahrzeuge.

Was geschieht mit den Sachen des Mieters nach dem Vollzug?

Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Exekution sind, übergibt das Vollstreckungsorgan dem Verpflichteten. Ist niemand anwesend, kommen ein Bevollmächtigter, ein erwachsenes Familienmitglied oder eine im Haushalt beschäftigte Person in Betracht. Fehlt auch diese Möglichkeit, folgt die Verwahrung auf Kosten des Verpflichteten.

Die Exekutionsordnung erlaubt danach den Verkauf des verwahrten Guts. Voraussetzung ist eine Androhung, und der Verpflichtete muss die Rückforderung verzögern oder mit den Verwahrungskosten säumig sein. Die Androhung darf frühestens mit der Festsetzung des Räumungstermins erfolgen.

Der Erlös deckt zuerst die Kosten. Was übrig bleibt, wird für den Verpflichteten gerichtlich hinterlegt. Diese Reihenfolge ist verbindlich und schützt Sie vor späteren Ansprüchen.

Wir trennen am Vollzugstag konsequent. Dokumente, Ausweise, Medikamente, Datenträger und offensichtliche Wertgegenstände werden gesondert erfasst, beschriftet und im Protokoll namentlich angeführt. Wie Sie mit Hinterlassenschaften ohne Titel umgehen, beschreibt unser Beitrag zu Gegenständen, die Mieter zurücklassen.

Diese Sorgfalt zahlt sich später aus. Nach einer Räumungsklage in Österreich melden sich Verpflichtete erfahrungsgemäß Wochen danach und fragen nach einzelnen Stücken, weshalb eine nummerierte Bestandsliste mit Fotos die beste Absicherung bleibt.

Wann verlängert ein Räumungsaufschub das Verfahren?

Das Mietrechtsgesetz sieht einen Aufschub der Räumungsexekution vor, wenn dem gekündigten Mieter Obdachlosigkeit droht und der Aufschub dem Vermieter zumutbar ist. Der erste Aufschub soll drei Monate nicht übersteigen. Nachzulesen ist die Regel in der Bestimmung zur Aufschiebung der Räumungsexekution.

Bei besonders berücksichtigungswürdigen Umständen sind höchstens zwei weitere Aufschübe von je drei Monaten möglich. Wurde zusätzlich die Räumungsfrist verlängert, dürfen alle Aufschübe zusammen ein Jahr nicht überschreiten. Das Mietrechtsgesetz begrenzt die Verlängerung der Räumungsfrist ihrerseits mit neun Monaten.

Während des Aufschubs bleibt die Zahlungspflicht des Mieters aufrecht. Ein Kostenersatz zwischen den Parteien findet im Aufschiebungsverfahren nicht statt. Setzt der Mieter danach neue Gründe, können Sie den Widerruf beantragen.

Planerisch verlängert ein Aufschub die Räumungsklage in Österreich also spürbar, ohne den Titel selbst zu berühren. Buchen Sie Personal und Fahrzeuge daher erst nach der Terminverständigung verbindlich. Kurzfristige Umdispositionen bei Personal und Fahrzeugen haben wir dafür eingeplant.

Worin unterscheidet sich die Räumungsklage in Österreich bei Geschäftsräumen?

Bei Geschäftsräumen folgt die Räumungsklage in Österreich denselben Verfahrensregeln, doch drei Punkte weichen deutlich ab. Der Aufschub wegen drohender Obdachlosigkeit greift hier nicht, weil er auf Wohnraum zielt.

Zweitens sind die Volumina größer und die Inhalte heikler. Lager, Werkstatt, Kanzlei oder Ordination bringen Aktenbestände, Datenträger, Betriebsmittel und häufig Problemstoffe mit. Diese Fraktionen müssen getrennt erfasst und dokumentiert übergeben werden.

Drittens enthalten Geschäftsraummietverträge oft Rückbaupflichten. Einbauten, Leitungen, Werbeanlagen und Bodenaufbauten sind zurückzubauen. Prüfen Sie den Vertrag vor dem Exekutionsantrag, damit der Titel den tatsächlich gewünschten Zustand abdeckt.

Für diese Fälle stellen wir größere Trupps und getrennte Ladezonen. Details zu Flächen, Maschinen und Lagerbeständen finden Sie bei unserer Räumung von Gewerbeobjekten. Für Kanzleien, Ordinationen und Verwaltungsflächen passt die Auflösung von Büroflächen besser.

Wie bereiten Sie den Räumungstermin praktisch vor?

Beantragen Sie die Halteverbotszone in Wien mindestens zehn Werktage vor dem Termin. Die kurzfristige Zone für Übersiedlung und Ladetätigkeit kostet 37,78 Euro Verwaltungsabgabe und 21 Euro Eingabegebühr, dazu 6 Euro je Beilage, höchstens 36 Euro. Die Details veröffentlicht die Stadt Wien zur kurzfristigen Halteverbotszone.

Die Bewilligung gilt für höchstens fünf Werktage. Die Tafeln stellt der Antragsteller auf, und zwar mindestens 24 Stunden vor Beginn. Wo eine Ladezone vorhanden ist, sparen Sie sich diesen Schritt oft.

Am Vollzugstag arbeiten wir in einer festen Reihenfolge. Zuerst Zugang und Fotodokumentation, dann Trennung von Dokumenten und Wertgegenständen, danach Möbel und Großgeräte, zuletzt Kellerabteil und Nebenräume. So bleibt das Protokoll nachvollziehbar.

Denken Sie außerdem an die Übergabe an sich. Zählerstände ablesen, Zylinder tauschen, Schlüsselanzahl festhalten und die besenreine Übergabe fotografieren. Diese vier Punkte ersparen später viel Diskussion.

Wer einen Räumungstitel durchsetzen möchte, plant den Vollzugstag deshalb wie eine Übersiedlung mit Stichzeit. Eine Räumungsklage in Österreich gewinnt niemand am Vollzugstag, doch verlieren lässt sie sich dort sehr wohl.

Fazit: Die Räumungsklage in Österreich endet erst am Vollzugstag

Eine Räumungsklage in Österreich ist zur Hälfte ein Gerichtsverfahren und zur Hälfte ein Logistikprojekt. Die Kanzlei besorgt den Titel, doch der Termin scheitert oder gelingt an der Beistellung. Wer den Räumungstitel durchsetzen will, braucht am selben Tag Trupp, Fahrzeug, Schlosser und Lagerfläche.

Genau dafür sind wir da. Wir kommen kostenlos und unverbindlich zur Besichtigung, nennen Ihnen einen schriftlichen Fixpreis ohne Nachforderung und übergeben besenrein, Entsorgung inklusive. Brauchbare Altwaren rechnen wir als Preisminderung an.

Rufen Sie uns unter +43 664 99 84 99 55 an, sobald Sie den Termin kennen. Wir sind Montag bis Freitag von 8 bis 20 Uhr und am Wochenende von 8 bis 18 Uhr erreichbar. Mehr über unseren Betrieb erfahren Sie auf der Startseite von Räumung 4 You.

Häufige Fragen zur Räumungsklage in Österreich

Wie lange dauert eine Räumungsklage in Österreich?

Eine seriöse Dauerzusage gibt es nicht, weil das Verfahren von der Zustellung, von Einwendungen und von Rechtsmitteln abhängt. Bei einer gerichtlichen Aufkündigung laufen allein vier Wochen Einwendungsfrist. Danach folgen Tagsatzung, Urteil mit üblicher Leistungsfrist von 14 Tagen und Rechtskraft. Rechnen Sie zusätzlich mit der Zeit bis zum Exekutionstermin, den das Vollstreckungsorgan vorgibt.

Was kostet eine Räumungsklage in Österreich bei Gericht?

Die Bemessungsgrundlage ist im Gerichtsgebührengesetz mit 750 Euro festgeschrieben, unabhängig vom tatsächlichen Mietzins. Daraus ergeben sich seit 1. August 2026 148 Euro Pauschalgebühr für die erste Instanz. Der spätere Exekutionsantrag kostet 104 Euro, dazu kommen 30 Euro Vollzugsgebühr. Zusammen sind das 282 Euro, ohne Anwalts- und Räumungskosten.

Brauche ich für die Räumungsklage in Österreich einen Anwalt?

Ein Anwaltszwang besteht hier nicht. Bestandstreitigkeiten gehören ohne Rücksicht auf den Streitwert vor das Bezirksgericht, deshalb entfällt die absolute Anwaltspflicht. Nur bei titelloser Benützung ohne Mietverhältnis gilt die allgemeine Wertgrenze von 5.000 Euro.

Dennoch raten wir klar zur Vertretung. Die Kanzlei liefert den Titel, wir liefern anschließend die operative Räumung.

Was ist eine qualifizierte Mahnung?

Eine qualifizierte Mahnung ist ein schriftliches Schreiben, das den offenen Mietzins beziffert, eine Nachfrist setzt und die gerichtlichen Schritte ankündigt. Beim Kündigungsgrund Zinsrückstand verlangt das Mietrechtsgesetz, dass der Mieter nach dieser Mahnung mindestens acht Tage säumig bleibt. Ohne dokumentierte Zustellung fehlt der Nachweis. Bewahren Sie deshalb Aufgabeschein und Sendungsverfolgung gemeinsam mit der Kopie auf.

Darf ich das Schloss tauschen, sobald ich den Titel habe?

Nein. Der Titel allein berechtigt nicht zur eigenmächtigen Öffnung oder zum Austausch des Zylinders. Der Besitz wird erst beim Vollzug durch das Vollstreckungsorgan übertragen.

Wer vorher tauscht, riskiert eine Besitzstörungsklage und Schadenersatz. Erst nach dem protokollierten Vollzug tauschen wir gemeinsam mit dem Schlosser den Zylinder und übergeben die Schlüssel an Sie.

Wer bezahlt den Gerichtsvollzieher und die Räumungsfirma?

Vorstrecken müssen Sie beides. Die Vollzugsgebühr entrichten Sie gemeinsam mit dem Exekutionsantrag, unsere Leistung rechnen wir direkt mit Ihnen ab. Die Exekutionsordnung gibt Ihnen einen Anspruch auf Ersatz der notwendigen Kosten gegen den Verpflichteten. Dieser Anspruch erlischt jedoch, wenn Sie die Kostenbestimmung nicht binnen vier Wochen nach Beendigung der Exekution beantragen.

Was passiert mit den Möbeln nach der Zwangsräumung?

Zuerst versucht das Vollstreckungsorgan die Übergabe an den Verpflichteten oder an eine berechtigte Person. Gelingt das nicht, wird das Gut auf Kosten des Verpflichteten verwahrt. Nach vorheriger Androhung kann das Gericht den Verkauf anordnen, wenn die Rückforderung verzögert wird oder die Verwahrungskosten offen bleiben. Ein verbleibender Erlös wird für den Verpflichteten gerichtlich hinterlegt.

Kann der Mieter die Räumung im letzten Moment stoppen?

Möglich ist es. Bei Wohnraum kann der Mieter einen Aufschub beantragen, wenn ihm Obdachlosigkeit droht und der Aufschub Ihnen zumutbar ist. Der erste Aufschub soll drei Monate nicht übersteigen, zwei weitere sind ausnahmsweise möglich. Deshalb fixieren wir Personal und Fahrzeuge erst nach der Terminverständigung und halten die Planung bis kurz vorher beweglich.

Über diesen Beitrag und unsere Quellen

Dieser Beitrag stammt vom Team von Räumung 4 You. Wir räumen seit Jahren Ordinationen, Gewerbeobjekte und Wohnimmobilien in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland. Die beschriebenen Abläufe, Zeitangaben und Beispiele stammen aus eigenen Aufträgen.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand September 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Lassen Sie Fristen, Zuständigkeit und Kosten vor einer Klage oder einem Exekutionsantrag anwaltlich prüfen.

Quellen