Einen Messie-Mieter kündigen dürfen Vermieter in Österreich nicht wegen der Erkrankung, sondern nur wegen ihrer Folgen. Drohen durch gelagerten Unrat erhebliche Brand-, Ungeziefer- oder Substanzschäden, liegt in der Regel erheblich nachteiliger Gebrauch vor. Wo das Mietrechtsgesetz gilt, kündigen Sie nur über das Bezirksgericht, und der Mieter hat vier Wochen Zeit für Einwendungen. Eigenmächtig betreten oder ausräumen dürfen Sie die Wohnung nicht. Stand: November 2026.
Wer einen Messie-Mieter kündigen will, steht meist unter doppeltem Druck. Nachbarn beschweren sich über Geruch oder Ungeziefer, und die Wohnung nimmt Schaden. Gleichzeitig geht es um einen Menschen, der krank sein kann. Ein ruhiger Weg ohne Formfehler schützt deshalb beide Seiten.
Wir führen Sie in sieben Schritten bis zur Aufkündigung beim Bezirksgericht, erklären zwei echte Fälle des Obersten Gerichtshofs und zeigen, wer eine Messie-Räumung beauftragen darf. Außerdem finden Sie die zuständigen Stellen in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland, die Rechte von Nachbarn und Miteigentümern und häufige Irrtümer, die hier nicht gelten.
Dürfen Sie einen Messie-Mieter kündigen?
Ja, Sie dürfen einen Messie-Mieter kündigen, aber nur aus einem wichtigen Grund und nur über das Gericht. Der Kündigungsgrund ist nicht die Erkrankung, sondern ihre Folge für Wohnung, Haus und Mitbewohner.
Laut Paragraf 30 des Mietrechtsgesetzes zählen bei vermüllten Wohnungen zwei Fallgruppen. Erstens der erheblich nachteilige Gebrauch, namentlich wenn der Mieter die Wohnung „in arger Weise vernachlässigt“. Zweitens ein grob ungehöriges Verhalten, das den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet. Geringfügige Fälle scheiden aus.
Das gilt im Voll- und im Teilanwendungsbereich, also auch für eine vermietete Eigentumswohnung im Neubau. Ein Verschulden verlangt der Oberste Gerichtshof (OGH) nicht, es genügt, dass ein durchschnittlicher Mieter das Nachteilige erkennen musste, auch beim Messie-Syndrom (RS0070243). Bei Lärm oder Beschimpfungen legt er dagegen für psychisch beeinträchtigte Menschen einen milderen Maßstab an (OGH 4 Ob 124/20v). Belegen Sie deshalb vor allem die Gefahr.
Ein Fall aus der Rechtsprechung: Die Stadt Wien kündigte einem Mieter mit Messie-Syndrom. Seine Wohnung war vollgestellt und roch übel, abgedeckte Lüftungsschlitze von Elektrogeräten schufen Brandgefahr, und es drohte Ungeziefer. Trotz Selbsthilfegruppe und Entrümpelungsversuchen erklärte der OGH die Kündigung in der Entscheidung 8 Ob 67/14g für wirksam.
Ab wann ist eine vermüllte Wohnung ein Kündigungsgrund?
Eine vermüllte Wohnung wird zum Kündigungsgrund, sobald eine konkrete Gefahr für Haus oder Mitbewohner besteht. Der Anblick allein reicht nicht.
| Situation | Kündigung möglich? | Warum | Was Sie festhalten |
|---|---|---|---|
| Stark vollgestellt, ohne Geruch, Ungeziefer oder Schäden | Eher nein | Keine Gefahr für Substanz oder wichtige Interessen (RS0067832) | Datum, Beschreibung |
| Unrat mit Brand- oder Ungeziefergefahr, etwa abgedeckte Lüftungsschlitze | Ja, in der Regel | RS0068211, OGH 8 Ob 67/14g | Schädlingsbefund, Bericht des Rauchfangkehrers |
| Geruch im Stiegenhaus, Ungeziefer bei Nachbarn | Kann reichen | Nachteiliger Gebrauch, unter Umständen auch Verleiden des Zusammenwohnens (RS0067832) | Datierte Beschwerden |
| Feuchtigkeit, Schimmel, blockierte Leitungen | Ja, wenn Substanzschäden drohen | Drohende Substanzverletzung genügt (RS0020981) | Fachbericht |
| Mieter räumt nach der Kündigung etwas auf | Bleibt möglich | Besserung zählt nur, wenn eine Wiederholung ausgeschlossen erscheint (8 Ob 67/14g), nach einer Auflösungserklärung gar nicht (8 Ob 53/20g) | Zustand weiter dokumentieren |
Welche sieben Schritte gehen vor, wenn Sie einen Messie-Mieter kündigen wollen?
Zuerst halten Sie sachlich fest, dann sprechen Sie den Mieter an und fordern ihn schriftlich auf. Hilfe und Behörde laufen parallel, der Rechtsweg kommt zuletzt.
- Sofort beim ersten Hinweis: Beschwerden und eigene Wahrnehmungen schriftlich mit Datum festhalten, denn bei Einwendungen müssen Sie den Grund beweisen.
- Vor jedem Betreten: Termin und konkreten Grund schriftlich ankündigen.
- Danach: persönliches Gespräch, anschließend schriftliche Aufforderung mit angemessener Frist per Einschreiben.
- Parallel: Hilfe anstoßen, bei Vertretungsbedarf das Bezirksgericht informieren.
- Sofort bei konkreter Gefahr: Notruf oder Behörde verständigen. Bei Ratten beauftragen Sie in Wien unverzüglich eine Schädlingsbekämpfung, das ist eine eigene Eigentümerpflicht.
- Vor der Kündigung: mit Anwältin oder Anwalt klären, ob Aufkündigung, vorzeitige Auflösung oder Einigung passt.
- Zuletzt: Aufkündigung vor Beginn der Kündigungsfrist beim Bezirksgericht einbringen. Danach hat der Mieter vier Wochen Zeit für Einwendungen.
Gesetzlich fest stehen nur die Fristen aus Schritt 7. Die Frist zur Abhilfe bemessen Sie daher so, dass der Mieter die Gefahr realistisch beheben kann.
Wie dokumentieren Sie den Zustand, bevor Sie einen Messie-Mieter kündigen?
Wer einen Messie-Mieter kündigen will, belegt den Zustand der vermüllten Wohnung mit datierten, sachlichen Nachweisen von Gefahren. Erhebt der Mieter Einwendungen, müssen Sie den Kündigungsgrund beweisen, und andere Gründe können Sie nicht nachschieben (Paragraf 33 Absatz 1 des Mietrechtsgesetzes). Die stärksten Belege sind Fachberichte, behördliche Schreiben und Beschwerden von Mitbewohnern, die als Zeugen in Frage kommen.
Checkliste zum Ausdrucken: Diese Unterlagen sammeln Sie
- Mietvertrag, Hausordnung und Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
- Beschwerden von Mitbewohnern mit Datum, Name und Erreichbarkeit
- eigene Wahrnehmungen mit Datum, Uhrzeit und Ort
- Fotos nur aus Allgemeinflächen oder bei angekündigtem Zutritt, ohne Personen und Dokumente
- Berichte von Schädlingsbekämpfung, Rauchfangkehrer oder Installateur, Schreiben von MA 15, MA 36 oder Gemeinde
- Kopien aller Schreiben an den Mieter samt Einschreibebeleg
- Gesprächsnotizen, angebotene Hilfe und die Reaktion des Mieters
Veröffentlichen Sie keine Bilder und hängen Sie nichts mit Namen im Haus aus. Das schützt die Würde des Mieters und vermeidet neuen Streit.
Dürfen Sie die Wohnung dafür betreten?
Nur aus einem wichtigen Grund, angekündigt und mit Rücksicht auf den Mieter. Im Vollanwendungsbereich muss der Hauptmieter das Betreten aus wichtigen Gründen gestatten (Paragraf 8 Absatz 2 des Mietrechtsgesetzes). Sonst zählt vor allem der Mietvertrag.
Verweigert der Mieter den Zutritt, klären Sie den gerichtlichen Weg mit Anwältin oder Anwalt. Bei Rauch, austretendem Wasser oder Hilferufen rufen Sie Feuerwehr 122 oder Polizei 133.
Niemand darf fremden Besitz eigenmächtig stören (Paragraf 339 des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs). Der Mieter könnte sonst binnen 30 Tagen ab Kenntnis auf Besitzstörung klagen, tauschen Sie also kein Schloss und räumen Sie nichts aus.
Müssen Sie abmahnen, bevor Sie einen Messie-Mieter kündigen?
Gesetzlich vorgeschrieben ist die Abmahnung nicht. Nach der Rechtsprechung ist sie aber nötig, wenn der Mieter die Schädlichkeit seines Gebrauchs nicht ohne Weiteres erkennen kann (RS0021058).
Laut OGH kann man einem psychisch kranken Menschen nicht ohne Weiteres unterstellen, dass ihm sein störendes Verhalten bewusst ist. Bei einer Mieterin oder einem Mieter mit Messie-Syndrom mahnen Sie deshalb immer schriftlich ab, soweit das nicht aussichtslos erscheint.
Beginnen Sie mit einem Gespräch über konkrete Zustände und Gefahren, ohne Diagnose und ohne Vorwürfe zum Lebensstil. Bieten Sie dabei Hilfe an und halten Sie das Gespräch in einer Notiz fest.
Was danach in die schriftliche Aufforderung gehört:
- konkrete Zustände und Gefahren, ohne Diagnose und ohne Wertung
- welche Abhilfe Sie bis zu welchem Datum erwarten
- der Hinweis, dass Sie sonst eine gerichtliche Aufkündigung prüfen
- ein Gesprächsangebot und Hinweise auf Hilfe
- Zustellung per Einschreiben, eine Kopie für Ihre Unterlagen
Eine fristlose Kündigung per Brief gibt es in Österreich nicht, auch nicht, wenn Sie einen Messie-Mieter kündigen.
Welche Hilfe können Vermieter für den Mieter anstoßen?
Vermieter können keine Behandlung veranlassen, aber Hilfe vermitteln und dem Bezirksgericht einen Vertretungsbedarf mitteilen. Dieser Versuch lohnt sich, bevor Sie einen Messie-Mieter kündigen. Angehörige binden Sie nur mit Einverständnis des Mieters ein.
In einer akuten psychischen Krise erreichen Sie in Wien den Sozialpsychiatrischen Notdienst rund um die Uhr unter 01 31330, in akuten Fällen auch mit Hausbesuch. Österreichweit helfen die Gesundheitsnummer 1450 und die Telefonseelsorge 142, bei Lebensgefahr die Rettung 144. Weitere Stellen nennt unser Überblick der Hilfsangebote beim Messie-Syndrom.
Kann der Mieter seine Angelegenheiten wegen einer psychischen Erkrankung nicht mehr ohne Nachteil selbst besorgen, kommt eine gerichtliche Erwachsenenvertretung in Frage. Dazu machen Sie dem Bezirksgericht am gewöhnlichen Aufenthalt des Mieters eine Mitteilung, und das Gericht kann das Verfahren von Amts wegen einleiten. Bei konkreten Anhaltspunkten klärt zuerst ein Erwachsenenschutzverein die Lage ab, das sogenannte Clearing. Eine Vertretung bestellt das Gericht nur, soweit sie nötig ist und keine andere Vertretung greift.
Leiten Sie später ein Verfahren ein, das auf die Räumung abzielt, verständigt das Gericht die Gemeinde, außer der Mieter widerspricht. Das gilt auch für einen Räumungsvergleich, und die Gemeinde darf dann soziale Einrichtungen informieren, die bei drohendem Wohnungsverlust helfen.
Welche Behörde ist bei Brand-, Ungeziefer- oder Geruchsgefahr zuständig?
Bei akuter Gefahr wählen Sie den Notruf. Sonst ist in Wien das Hygienezentrum der MA 15 für Unrat und Ungeziefer zuständig, die Feuerpolizei der MA 36 für den Brandschutz und in Niederösterreich und im Burgenland das Gemeindeamt.
| Lage | Wien | Niederösterreich und Burgenland |
|---|---|---|
| Akute Gefahr | Feuerwehr 122, Polizei 133, Rettung 144, Euro-Notruf 112 | gleich |
| Unrat, Ungeziefer, Geruch | Hygienezentrum der MA 15, nur telefonisch oder per E-Mail: +43 1 4000-87864, sanitaereuebelstaende@ma15.wien.gv.at | Gemeindeamt |
| Ratten | Eigentümer oder Eigentümergemeinschaft beauftragt eine berechtigte Schädlingsbekämpfung, Nachweise drei Jahre aufbewahren | Gemeindeamt |
| Brandgefahr, nicht akut | Feuerpolizei der MA 36: +43 1 4000-36151, Montag bis Freitag 8 bis 15.30 Uhr | Gemeindeamt |
Übelstände melden Sie in Wien der Hausverwaltung, dem Eigentümer oder direkt dem Hygienezentrum der MA 15. Beseitigen die Verantwortlichen den Übelstand nicht umgehend, ordnet die Behörde die Beseitigung mit Frist an. Bei unmittelbarer Gefahr oder starker Belästigung der Nachbarschaft kann der Magistrat sofort handeln, auf Kosten der betroffenen Person.
Die Wiener Rattenverordnung verpflichtet Sie als Eigentümer unabhängig davon, ob Sie einen Messie-Mieter kündigen. Sie gilt schon bei begründeter Befallsgefahr, im Wohnungseigentum für die Eigentümergemeinschaft.
In Niederösterreich und im Burgenland gehören örtliche Gesundheits- und Feuerpolizei laut Bundesverfassung zum eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde. Ansprechpartner ist dort daher das Gemeindeamt.
Wie läuft es vor Gericht ab, wenn Sie einen Messie-Mieter kündigen?
Sie bringen die Aufkündigung beim Bezirksgericht ein, in dessen Sprengel die Wohnung liegt, und zwar vor Beginn der Kündigungsfrist. Danach hat der Mieter vier Wochen Zeit für Einwendungen.
Langt die Aufkündigung erst nach Beginn der Kündigungsfrist ein, weist das Gericht sie von Amts wegen zurück. Frist und Termin klären Sie mit der Kanzlei, sie richten sich nach Vertrag oder Gesetz.
In der Aufkündigung führen Sie die Gründe kurz an. Weil Sie keine Gründe nachschieben können, gehört jeder belegbare Grund von Anfang an hinein, wenn Sie einen Messie-Mieter kündigen.
Erhebt der Mieter rechtzeitig Einwendungen, setzt das Gericht eine vorbereitende Tagsatzung an. Sie gelten dann als Kläger und müssen den Kündigungsgrund beweisen. Bleiben rechtzeitige Einwendungen aus, wird die Aufkündigung zum Exekutionstitel. Den weiteren Weg beschreibt unser Ratgeber zum Ablauf von der Klage bis zum Vollzug.
Alternativ gibt es die vorzeitige Auflösung des Vertrags wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs mit anschließender Räumungsklage (Paragraf 1118 des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs). Sie setzt kein Verschulden voraus, und im Messie-Fall 8 Ob 53/20g ließ der OGH die Auflösung bestehen. Der Vertrag endet mit Zugang der Auflösungserklärung, eine spätere Besserung ändert daran nichts.
Was gilt, wenn die Wohnung nicht unter das Mietrechtsgesetz fällt?
Typisch ist ein Gebäude mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, nachträglich ausgebaute Dachböden zählen nicht mit. Wollen Sie dort einen Messie-Mieter kündigen, gelten statt der Schutzbestimmungen die allgemeinen Regeln des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs. Ein unbefristeter Vertrag ist dann ohne gesetzlichen Grund kündbar, die vorzeitige Auflösung bleibt möglich. Frist, Form und die Bedeutung des Abschlussdatums klären Sie anwaltlich.
Ist eine Einigung besser, als einen Messie-Mieter kündigen zu müssen?
Oft ja, denn eine schriftliche einvernehmliche Auflösung mit fixem Auszugstermin erspart ein streitiges Verfahren. Sie braucht aber die Zustimmung des Mieters oder seiner Vertretung.
| Weg | Passt, wenn … | Worauf Sie achten |
|---|---|---|
| Gerichtliche Aufkündigung | Das Mietrechtsgesetz gilt, die Gefahr ist belegbar | Vor Beginn der Kündigungsfrist einbringen, vier Wochen Einwendungsfrist, Beweislast bei Ihnen |
| Vorzeitige Auflösung mit Räumungsklage | Erheblich nachteiliger Gebrauch, Abhilfe nicht zu erwarten | Voraussetzungen anwaltlich prüfen |
| Einvernehmliche Auflösung | Mieter oder Vertretung stimmt zu | Nur ein gerichtlicher Vergleich ist ein Exekutionstitel |
| Fortsetzen mit Auflagen | Gefahr ist behebbar, Mieter arbeitet mit | Kontrolltermine vereinbaren, weiter dokumentieren |
In die Vereinbarung gehören Endtermin, Zustand bei Rückgabe, wer räumt und zahlt, der Umgang mit Dokumenten und die Schlüsselrückgabe. Wer ohne Vereinbarung zahlt, klärt der Beitrag, wer die Räumung einer Messie-Wohnung bezahlt.
Ein vor Gericht geschlossener Vergleich ist ein Exekutionstitel, ein privater Vertrag dagegen nicht. Ohne Klage können Sie dafür beim Bezirksgericht am Wohnsitz des Mieters eine Ladung zum Vergleichsversuch beantragen.
Hat der Mieter eine Erwachsenenvertretung, verhandeln Sie mit ihr. Soll eine nicht entscheidungsfähige Person dauerhaft umziehen, braucht die Erwachsenenvertretung vorher die Genehmigung des Gerichts. Eine Vorsorgevollmacht braucht sie im Inland nicht.
Wenn Auszug oder Einigung feststehen: Wie geht es weiter?
Eine Räumung beauftragen darf nur, wer über die Sachen verfügen darf: der Mieter, seine Vertretung oder nach einem Exekutionstitel der Vermieter im Exekutionsverfahren. Räumung 4 You räumt nur im Auftrag einer solchen Person, ein Schlüssel allein ist kein Auftrag.
Räumt der Mieter selbst oder mit Angehörigen, brauchen Sie keine Firma. Sonst übernehmen wir die Messie-Räumung für Vermieter und Hausverwaltungen in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland, bei Bedarf mit einer Grundreinigung nach der Räumung.
Wenn Sie Nachbar oder Miteigentümer sind: Was können Sie tun?
Als Nachbar können Sie keinen Messie-Mieter kündigen, das kann nur der Vermieter. Wenden Sie sich als Mitmieter an Ihren Vermieter oder die Hausverwaltung, als Wohnungseigentümer an die Verwaltung.
Ihr Vermieter muss Ihre Wohnung in brauchbarem Zustand erhalten (Paragraf 1096 Absatz 1 des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs). Wird sie ohne Ihr Verschulden unbrauchbar, kann eine Befreiung vom Mietzins in Betracht kommen. Ein unberechtigter Abzug kann aber als Mietzinsrückstand gelten. Lassen Sie sich deshalb vorher beraten, in Wien ohne Kosten für Sie bei der MieterHilfe unter 01 4000 8000, Montag bis Freitag von 9 bis 17 Uhr.
Im Gemeindebau ist Wiener Wohnen Ihr Vermieter, rund um die Uhr erreichbar unter +43 5 75 75 75. Bei Konflikten zwischen Nachbarn vermittelt zudem wohnpartner unter 01 24 503-25960.
Was Nachbarn nicht tun sollten:
- die Wohnung betreten oder Sachen wegräumen, denn das ist Besitzstörung
- Aushänge oder Postings mit Namen veröffentlichen
- Ferndiagnosen über die Person stellen
- die Miete ohne Beratung kürzen
Was gilt in einer Eigentumswohnung?
Im Wohnungseigentum kann die Mehrheit der übrigen Eigentümer auf Ausschließung klagen (Paragraf 36 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002). Voraussetzung ist ein Gebrauch, der die anderen empfindlich schädigt, oder ein grob ungehöriges Verhalten. Nach rechtskräftigem Urteil kann ein Eigentümer die Versteigerung des Anteils beantragen. Ohne Mehrheit kann ein unmittelbar beeinträchtigter Eigentümer allein auf Unterlassung klagen.
Wohnt nebenan ein Mieter, sprechen Sie zuerst den vermietenden Eigentümer an, denn das Gesetz rechnet ihm das Verhalten zu, wenn er nicht abhilft. Die Eigentümergemeinschaft räumt dagegen nicht selbst, und die Hausverwaltung darf ein Wohnungseigentumsobjekt nicht ausräumen.
Messie-Mieter kündigen in Österreich: Welche Irrtümer sollten Sie vermeiden?
Wenn Sie in Österreich einen Messie-Mieter kündigen, gelten Mietrechtsgesetz und Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, zuständig sind die Bezirksgerichte und die Stellen in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland.
| Häufiger Irrtum | In Österreich gilt |
|---|---|
| Fristlose Kündigung per Brief | Gerichtliche Aufkündigung oder vorzeitige Auflösung mit Räumungsklage |
| Ohne Abmahnung keine Kündigung | Abmahnung nötig, wenn die Schädlichkeit nicht ohne Weiteres erkennbar ist, bei psychischer Erkrankung in der Regel angezeigt |
| Eine zentrale Behörde für alle Fälle | Wien: MA 15 und MA 36, Niederösterreich und Burgenland: Gemeinde |
| Vermieter bestellt eine Vertretung für den Mieter | Mitteilung an das Bezirksgericht, Clearing, Erwachsenenvertretung nur wenn nötig |
| Formloser Widerspruch gegen die Kündigung | Einwendungen binnen vier Wochen, ohne sie wird die Aufkündigung Exekutionstitel |
Bevor Sie einen Messie-Mieter kündigen, holen Sie anwaltlichen Rat ein, ebenso bei verweigertem Zutritt, außerhalb des Mietrechtsgesetzes und im Wohnungseigentum. Nehmen Sie die Unterlagen aus der Checkliste mit.
Fazit: Messie-Mieter kündigen nur mit Beweisen und über das Gericht
Einen Messie-Mieter kündigen Sie am sichersten mit belegter Gefahr, schriftlicher Abmahnung, vorher angestoßener Hilfe und anwaltlich gewähltem Rechtsweg. Oft führt eine Einigung ohne Streit zum Ziel.
Steht der Auszug fest, sehen wir uns die Wohnung unverbindlich vor Ort an und nennen einen schriftlichen Fixpreis mit besenreiner Übergabe. Räumung 4 You arbeitet in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland, ein Angebot erhalten Sie innerhalb eines Werktages.
Rufen Sie uns an unter +43 664 99 84 99 55, Montag bis Freitag 8 bis 20 Uhr, am Wochenende 8 bis 18 Uhr. Orientierung geben unser Rechner für Räumungskosten, unsere Räumungsleistungen im Überblick und unsere Startseite für Räumungen und Entrümpelungen in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland.
Was tun, wenn der Mieter ein Messie ist?
Halten Sie Beschwerden und Gefahren mit Datum fest und sprechen Sie den Mieter an. Danach fordern Sie ihn schriftlich zur Abhilfe auf, stoßen Hilfe an und schalten bei Gefahr die Behörde ein. Bevor Sie einen Messie-Mieter kündigen, klären Sie den Rechtsweg anwaltlich. Räumen Sie nie selbst.
Ist eine verwahrloste Wohnung ein Kündigungsgrund?
Ja, wenn der Zustand über Unordnung hinausgeht. Das Mietrechtsgesetz nennt den erheblich nachteiligen Gebrauch, etwa wenn der Mieter die Wohnung in arger Weise vernachlässigt. Der OGH bejaht das in der Regel bei Unrat mit erheblicher Brand- oder Ungeziefergefahr, bloße Unordnung reicht nicht.
Wann ist ein Mieter nicht mehr tragbar?
„Nicht tragbar“ ist kein Rechtsbegriff. Maßgeblich sind die wichtigen Gründe des Mietrechtsgesetzes, bei einer vermüllten Wohnung also erheblich nachteiliger Gebrauch oder ein Verhalten, das den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet. Fachberichte, Beschwerden und die Reaktion auf Ihre Abmahnung zeigen, wie nah Sie dieser Schwelle sind.
Kann ich einen Messie-Mieter fristlos kündigen?
Eine fristlose Kündigung per Brief kennt das Mietrechtsgesetz nicht. Einen Messie-Mieter kündigen Sie gerichtlich, und er hat vier Wochen Zeit für Einwendungen. Daneben kommt die vorzeitige Auflösung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs mit anschließender Räumungsklage in Frage. Welcher Weg passt, klärt Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt.
Was kann ich tun, wenn der Mieter den Zutritt verweigert?
Kündigen Sie den Besuch schriftlich mit Grund und Termin an. Bleibt der Mieter beim Nein, klären Sie den gerichtlichen Weg mit Anwältin oder Anwalt. Öffnen Sie nie selbst, sonst kann der Mieter binnen 30 Tagen auf Besitzstörung klagen. Bei Rauch oder Hilferufen rufen Sie Feuerwehr 122 oder Polizei 133.
Wo melde ich eine vermüllte Wohnung?
In Wien informieren Sie die Hausverwaltung, den Eigentümer oder direkt das Hygienezentrum der MA 15 unter +43 1 4000-87864 oder per E-Mail. Bei Brandgefahr ohne Notfall ist die MA 36 zuständig. In Niederösterreich und im Burgenland melden Sie eine vermüllte Wohnung beim Gemeindeamt.
Was kann ich als Nachbar gegen Geruch aus einer Messie-Wohnung tun?
Informieren Sie als Mieter Ihren Vermieter oder die Hausverwaltung und halten Sie Geruch oder Ungeziefer mit Datum fest. Im Gemeindebau ist das Wiener Wohnen. Bei Gesundheitsgefahr melden Sie den Übelstand der MA 15 oder der Gemeinde. Als Wohnungseigentümer wenden Sie sich an die Verwaltung.
Über diesen Beitrag und unsere Quellen
Dieser Beitrag stammt vom Team von Räumung 4 You. Wir räumen Wohnungen, Häuser und Gewerbeobjekte in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland. Die Rechtsangaben stammen aus dem Rechtsinformationssystem des Bundes, die Kontaktdaten von den Websites der genannten Stellen, Stand November 2026.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand November 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Aufkündigung, vorzeitige Auflösung, die Durchsetzung des Zutritts und Schritte nach dem Wohnungseigentumsgesetz lassen Sie vorher anwaltlich prüfen.
Quellen (abgerufen im Oktober und November 2026)
- oesterreich.gv.at: Kündigungsschutz, Kündigung durch den Vermieter, Allgemeines zum Mietrecht, Bestellung einer gerichtlichen Erwachsenenvertretung und Notrufnummern
- Stadt Wien: Beschwerde über Verunreinigungen in Gebäuden und Wohnungen (Hygienezentrum der MA 15), Ratten und Pflichten von Eigentümerinnen und Eigentümern sowie Kontakt der MA 36 (Feuerpolizei)
- Psychosoziale Dienste in Wien: Sozialpsychiatrischer Notdienst
- MieterHilfe, ein Service von Wohnservice Wien: mieterhilfe.at
- Wiener Wohnen: Häufige Fragen, Allgemeines
- wohnpartner Wien: wohnpartner-wien.at
Gesetzesstellen und Entscheidungen
- Mietrechtsgesetz (§§ 1, 8, 30, 33, 33a)
- Zivilprozessordnung (§§ 433, 454, 560, 562, 563, 571)
- Exekutionsordnung (§ 1)
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (§§ 257, 271, 339, 1096, 1116, 1118)
- Wohnungseigentumsgesetz 2002 (§ 36)
- Außerstreitgesetz (§§ 117, 117a)
- Jurisdiktionsnorm (§§ 49, 83, 104a, 109)
- Bundes-Verfassungsgesetz (Art. 118)
- OGH 8 Ob 67/14g vom 25.08.2014 (Kündigung eines Mieters mit Messie-Syndrom wegen Brand- und Ungeziefergefahr)
- OGH 8 Ob 53/20g vom 25.08.2020 (vorzeitige Auflösung bei Messie-Syndrom)
- OGH 4 Ob 124/20v vom 11.08.2020 (milderer Maßstab bei psychischer Beeinträchtigung)
- Rechtssätze des OGH: RS0068211, RS0070243, RS0021058, RS0020981 und RS0067832
